Os planos de financiamento são a fórmula de calcular e reajustar a sua prestação. Antes de mais nada, é necessário conhecer o significado de alguns termos:
- Capital - valor financiado
- Juros - custo do capital financiado. A taxa normalmente é fornecida ao ano. Ex.: 12% a.a. ( ao ano) ou 1% a.m. ( ao mês).
- Amortização - valor pago para redução do capital financiado.
- Prestação - soma dos juros devidos mensalmente e da amortização de parte do saldo devedor
- Prazo - limite de tempo definido para o pagamento do financiamento.
- Encargo mensal - soma da prestação com os prêmios de seguro.
Como calcular
A forma de cálculo utilizada por todos os bancos e pelos incorporadores nos financiamentos diretos é a TP - Tabela Price (sistema francês de amortização. Sistema também utilizado pelos lojistas e financeiras no crédito direto ao consumidor).
Vamos fazer uma simulação (tabela price):
1) Cálculo da prestação ( amortização + juros)
- Informe o prazo, em meses, e o valor do financiamento (Não utilizar separador de milhar. Escreva 1000 ao invés de 1.000; Separador de centavos pode ser uma vírgula ou um ponto. Tanto faz 1.45 ou 1,45);
- A taxa de juros é sempre 1% ao mês.
2) Cálculo do valor do financiamento
- Informe qual a prestação que você pode pagar e o prazo, em meses (Não utilizar separador de milhar. Escreva 1000 ao invés de 1.000; Separador de centavos pode ser uma vírgula ou um ponto. Tanto faz 1.45 ou 1,45);
- A taxa de juros é sempre 1% ao mês.
A CEF utiliza, além da Tabela Price, outro sistema: Sacre - Sistema de Amortização Crescente
Este sistema foi desenvolvido pela CEF, e tem como objetivo permitir maior amortização do valor emprestado, reduzindo simultaneamente a parcela de juros sobre o saldo devedor.
Vamos fazer uma simulação - Sacre
1) Cálculo da prestação ( amortização + juros)
- Informe o prazo, em meses, e o valor do financiamento (Não utilizar separador de milhar. Escreva 1000 ao invés de 1.000; Separador de centavos pode ser uma vírgula ou um ponto. Tanto faz 1.45 ou 1,45);
- A taxa de juros é sempre 1% ao mês.
2) Cálculo do valor do financiamento
- Informe qual a prestação que você pode pagar e o prazo em meses (Não utilizar separador de milhar. Escreva 1000 ao invés de 1.000; Separador de centavos pode ser uma vírgula ou um ponto. Tanto faz 1.45 ou 1,45);
- A taxa de juros é sempre 1% ao mês.
Como reajustar
Além do cálculo da prestação, existe a fórmula do reajuste, que pode ter incidência mensal ou anual. A maioria dos contratos de financiamento prevê o reajuste pelo mesmo índice, responsável pelo reajuste das contas de caderneta de poupança. Atualmente, este índice é a TR (Taxa Referencial de Juros), calculada pelo governo.
Os financiamentos diretos, feitos pelos incorporadores, utilizam como índice, em sua maioria, o INCC ( Índice Nacional do Custo de Construção), usando, em alguns casos, o IGP (Índice Geral de Preços) ou o IGPM (Índice Geral de Preços no Mercado), todos calculados pela Fundação Getúlio Vargas.
Comprometimento de renda
No financiamento, os bancos e a CEF definem critérios específicos do comprometimento da prestação em relação à renda familiar. Varia de 20% a 35%, ou seja, você não pode comprometer mais de 20% a 35% da sua renda familiar com a prestação do seu imóvel.
Ex.: Renda de R$ 5 mil. No caso de 30%, a prestação máxima é de R$ 1,5 mil.
Limites de financiamento
- Cada banco e a CEF concede o financiamento de acordo com suas respectivas avaliações técnicas. Assim, por exemplo, o banco financia 70% do menor dos valores - venda ou avaliação.
- Dentro do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, o limite máximo de financiamento é de R$150 mil e o preço, ou avaliação do imóvel, não pode ser superior a R$ 300 mil.
- Acima dos valores supracitados, o financiamento só poderá ser feito através da Carteira Hipotecária, cujas taxas de juros são livres e as normas são definidas por cada agente financeiro.
Documentação pessoal
Os documentos exigidos para aprovação do financiamento variam de agente para agente. A documentação básica é:
- Carteira de Identidade
- CPF
- Certidão de Casamento
- Comprovante de Renda
- Comprovante de Residência
- Certidões dos distribuidores civis e Justiça Federal
- Protesto de Títulos
- Interdições e Tutelas
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