Inadimplência em Condomínios

Direitos, Deveres, Cobrança e o que Diz a Legislação

A inadimplência condominial é um dos maiores desafios enfrentados por síndicos e administradoras. Quando um ou mais condôminos deixam de pagar suas contribuições, todos os demais moradores acabam sendo afetados, pois o condomínio continua obrigado a pagar funcionários, fornecedores, manutenção, limpeza, segurança, energia elétrica, água e demais despesas necessárias ao funcionamento do empreendimento.

A legislação brasileira estabelece regras claras para proteger tanto o condomínio quanto os condôminos, definindo deveres, formas de cobrança e os instrumentos legais disponíveis para recuperar os créditos em atraso.

A obrigação de pagar as despesas condominiais

O pagamento da taxa condominial não é opcional.

O art. 1.336, inciso I, do Código Civil determina que todo condômino deve contribuir para as despesas do condomínio na forma prevista na Convenção Condominial.

Além disso, o § 1º do mesmo artigo estabelece que o atraso no pagamento sujeita o devedor à incidência de:

• multa de até 2%;
• juros moratórios;
• correção monetária;
• demais encargos previstos na Convenção Condominial.

Esses encargos incidem automaticamente após o vencimento da obrigação.

Responsabilidade do síndico

O síndico possui obrigação legal de administrar os recursos financeiros do condomínio e cobrar os condôminos inadimplentes.

O art. 1.348, inciso VII, do Código Civil, estabelece como uma de suas atribuições:

• cobrar as contribuições condominiais;
• cobrar multas;
• adotar as medidas necessárias para proteger o patrimônio coletivo.

Deixar uma inadimplência se acumular durante meses sem qualquer providência pode gerar prejuízos financeiros ao condomínio e, dependendo da situação, questionamentos sobre a própria administração.

O que é a cobrança administrativa?

A cobrança administrativa é a primeira etapa da recuperação do crédito.

Ela ocorre sem intervenção do Poder Judiciário e busca solucionar o problema de forma amigável.

Entre as medidas mais utilizadas estão:

• envio de boletos atualizados;
• cartas de cobrança;
• e-mails;
• mensagens por aplicativos;
• ligações telefônicas;
• negociação de parcelamentos;
• acordos de pagamento;
• notificações extrajudiciais.

Na maioria dos casos, essa fase permite a regularização da dívida sem necessidade de processo judicial.

O que é uma notificação extrajudicial?

A notificação extrajudicial é uma comunicação formal enviada ao condômino inadimplente.

Seu objetivo é informar oficialmente a existência da dívida, apresentar seu valor atualizado e conceder um prazo para pagamento ou negociação.

Embora a legislação não exija essa notificação antes da ação judicial, ela demonstra boa-fé da administração, facilita acordos e pode servir como prova de que o condomínio buscou solucionar a situação amigavelmente.

A notificação pode ser enviada pelo síndico, pela administradora, por advogado ou por meio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos.

O que é um título executivo extrajudicial?

Uma das maiores vantagens conferidas pela legislação aos condomínios é que as cotas condominiais constituem título executivo extrajudicial.

Isso significa que, existindo documentação que comprove a dívida, o condomínio pode ingressar diretamente com uma ação de execução, sem precisar primeiro discutir judicialmente se o débito existe.

Essa possibilidade está prevista no art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil, que considera título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias e extraordinárias aprovadas na convenção ou em assembleia, desde que documentalmente comprovadas.

Quais documentos normalmente comprovam a dívida?

Entre os documentos normalmente utilizados estão:

• Convenção Condominial;
• atas de assembleias quando necessárias;
• demonstrativo dos débitos;
• planilha de cálculo;
• boletos vencidos;
• identificação da unidade devedora;
• comprovantes da inadimplência.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que não podem ser exigidas formalidades excessivas para instrução da execução, desde que o crédito esteja documentalmente comprovado.

O protesto da dívida

Outra ferramenta importante é o protesto da dívida.

O protesto é regulamentado pela Lei nº 9.492/1997, que o define como o ato formal destinado a comprovar a inadimplência e o descumprimento de uma obrigação.

Na prática, o condomínio encaminha a documentação ao Cartório de Protesto.

O cartório notifica o devedor para efetuar o pagamento.

Caso o débito não seja quitado, o protesto é registrado.

Posteriormente, para cancelar o protesto, o devedor deverá quitar a dívida e arcar com os emolumentos cartorários e demais despesas previstas na legislação aplicável.

O condomínio pode protestar e executar a dívida?

Sim.

O protesto não substitui a execução judicial.

São procedimentos distintos e podem ser utilizados de forma complementar.

É comum a seguinte sequência:

• cobrança administrativa;
• notificação extrajudicial;
• protesto;
• ação de execução.

Quem paga os honorários do advogado?

Durante a cobrança administrativa, normalmente o condomínio arca inicialmente com os honorários do profissional contratado.

Entretanto, quando a cobrança é judicializada, o art. 827 do Código de Processo Civil prevê que o juiz fixará honorários advocatícios, geralmente em 10% sobre o valor executado, os quais serão suportados pelo devedor, além das custas processuais e demais despesas legais.

Caso o executado pague integralmente a dívida no prazo legal após a citação, esses honorários podem ser reduzidos pela metade.

O inadimplente perde seus direitos?

Não.

O condômino continua sendo proprietário da unidade e mantém diversos direitos.

Contudo, algumas restrições são previstas na legislação.

Em regra, o condômino inadimplente não pode votar nas assembleias enquanto permanecer em débito, conforme estabelece o art. 1.335, inciso III, do Código Civil.

Por outro lado, o condomínio não pode utilizar medidas constrangedoras para forçar o pagamento.

O Superior Tribunal de Justiça entende que não é permitido impedir o uso de áreas comuns, como piscina, academia, salão de festas ou elevadores, apenas em razão da inadimplência. A cobrança deve ocorrer pelos meios legais previstos na legislação.

O imóvel pode ser penhorado?

Sim.

Persistindo a inadimplência, a execução judicial poderá resultar em:

• bloqueio de valores;
• penhora de veículos;
• penhora de outros bens;
• penhora da própria unidade condominial.

A dívida condominial possui natureza especial e a legislação admite, em determinadas situações, que até mesmo o imóvel utilizado como residência seja levado à penhora para satisfação do débito, observadas as regras legais e a decisão judicial.

Existe prazo para cobrar a dívida?

Sim.

As contribuições condominiais prescrevem em cinco anos, contados do vencimento de cada parcela.

Por esse motivo, o condomínio deve adotar providências dentro desse período para evitar a perda do direito de cobrança judicial.

Principais normas aplicáveis

A cobrança das taxas condominiais encontra fundamento principalmente nas seguintes legislações:

• Constituição Federal;
• Código Civil (Lei nº 10.406/2002), especialmente os artigos 1.331 a 1.358;
• Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), especialmente os artigos 784, inciso X, 827 e seguintes;
• Lei nº 4.591/1964 (Lei dos Condomínios e Incorporações);
• Lei nº 9.492/1997 (Lei do Protesto).

Conclusão

A inadimplência condominial não prejudica apenas a administração do condomínio, mas toda a coletividade de moradores. A legislação brasileira oferece instrumentos eficientes para a recuperação desses créditos, permitindo a cobrança administrativa, a notificação extrajudicial, o protesto da dívida e a execução judicial. Ao mesmo tempo, garante direitos ao condômino inadimplente, vedando práticas abusivas ou constrangedoras.

Para síndicos, administradoras e condôminos, conhecer essas regras é fundamental para assegurar uma gestão transparente, equilibrada e em conformidade com a legislação vigente.

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