Consultoria Imobiliária
Tudo Que Você Precisa Saber Antes de Fazer Negócios
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Consultoria Online para Todo Brasil
Sobre
NAZA COACH
Consultor Imobiliário – Nazaré Lohn: Coach Imobiliário
Master em Mentoring, Coaching e Advice Humanizado; Professional em Mentoring, Coaching e Advice Humanizado; Professional & Self Coach – PSC (Analista Comportamental, Life Coach e Leader Coach) com certificações internacionais. Pós-Graduação: MBA em Coaching; Administração de Pessoas; MBA em Gestão Empresarial; Direito Notarial e Registral; Direito Ambiental; Direito Imobiliário; Registro de Imóveis; Avaliação de Imóveis; MBA em Gestão de Vendas; MBA em Gestão Municipal; MBA Executivo em Negócios Imobiliários; Projetos Urbanos para Loteamentos e Condomínios Urbanísticos; Neurociências; Inteligência Socioemocional; Programação Neurolinguística (PNL); Segurança da Informação; MBA em Inteligencia Artificial; MBA em Design Thinking; MBA em Gerenciamento Ágil de Projetos. Graduação: Negócios Imobiliários; Coaching e Desenvolvimento Humano.
Mais de 25 anos de atuação no setor imobiliário, com experiência direta em cartórios, analisando e solucionando demandas complexas envolvendo escrituras, matrículas, contratos, retificações, averbações e registros. Especialista em oferecer respostas seguras e eficazes para cada cliente.
O que é um Consultor Imobiliário?
É a diferença entre fazer um bom negócio e cair numa cilada.
Consultoria imobiliária é um serviço de orientação profissional para ajudar você a tomar decisões seguras na hora de comprar, vender ou regularizar um imóvel. O consultor ajuda você a analisar documentos, identificar riscos, esclarecer os detalhes legais e perceber o que talvez passaria despercebido – tudo para que você não caia em uma furada.
Leia com atenção
Se você chegou até aqui, já está sendo orientado. Nessa Landing Page, você encontra conteúdo que muita gente paga caro para descobrir. Acredite: tem profissional copiando esse conteúdo para parecer especialista diante dos próprios clientes.
Soluções
Ajudo Pessoas no Mercado Imobiliário
Compra, Venda, Legalização, Leilão, Cartórios, etc. Com Todas as informações necessárias para você fazer o melhor negócio. Ou não fazer!
Minha missão não é vender imóveis, e sim proteger você de escolhas ruins.
Dicas Imobiliárias
1. Todo imóvel (urbano, rural, em condomínio ou de marinha) possui impostos e taxas a serem pagos.
2. Todo imóvel legalizado possui registro no Ofício de Registro de Imóveis, com matrícula ou transcrição.
3. Nem todo imóvel legalizado está devidamente atualizado – tanto na qualificação objetiva (dados do imóvel) quanto subjetiva (titularidade).
4. Existem diversas formas de regularizar um imóvel: desmembramento, loteamento, REURB, usucapião, retificação, entre outras.
5. Tenha cuidado com avaliações imobiliárias ruins. Há imóveis situados em áreas de preservação, zonas de risco ou próximos a rodovias que podem perder totalmente seu valor de mercado. Um erro pode custar caro.
6. Sempre solicite um estudo de viabilidade antes de fechar qualquer negócio.
7. Lembre-se: os cartórios não vão te orientar sobre tudo. Eles apenas informam o que está dentro da sua competência legal.
O bairro está em risco?
Comprar um imóvel vai muito além do que os olhos veem! Riscos invisíveis podem estar bem ao lado da sua próxima casa: Enchentes; Alagamentos; Encostas instáveis. Não transforme um sonho em pesadelo.
Analise com cautela, busque orientação profissional e faça a escolha certa para sua família!
Verifique os Ônus
Infiltrações
Manchas nas paredes indicam infiltrações que podem gerar mofo e comprometer a estrutura.
Rachaduras
Rachaduras profundas podem revelar problemas estruturais sérios e riscos à segurança.
Telhado
Telhado danificado gera goteiras e infiltrações; observe telhas quebradas ou mal encaixadas.
Madeiramento
Madeiras comprometidas por cupins ou umidade exigem troca e geram custos elevados.
Elétrica
Instalações antigas ou mal feitas oferecem risco de curto-circuito e incêndio.
Esgoto
Mau cheiro ou retorno de água indicam falhas na rede de esgoto, causando transtornos.
Enchentes
Imóveis em áreas baixas ou sem drenagem adequada podem sofrer com alagamentos frequentes.
Áreas de Risco
Verifique se o imóvel está em encostas, zonas de deslizamento ou próximo de córregos ou rios.
A Maioria Não Sabe
1. Nem todo imóvel legalizado está atualizado.
2. Matrícula não é o mesmo que escritura – são documentos com finalidades distintas.
3. Avaliação de imóvel não considera passivos ocultos – como dívidas, restrições e vícios ocultos.
4. Imóvel pode ter área de risco mesmo com escritura – legalidade não garante segurança.
5. Cartório não alerta sobre problemas ambientais – ele apenas registra conforme os dados apresentados.
6. IPTU quitado não garante ausência de outras dívidas – verifique também taxas condominiais, energia, água, etc.
7. Imóvel com contrato de compra e venda não é seu legalmente – sem registro, não há propriedade plena.
8. Imóveis com construção irregular podem ser demolidos ou multados.
9. Não é só o preço do imóvel que importa – taxas, escritura, ITBI, reformas e impostos devem ser considerados.
10. Um imóvel de herança pode demorar anos para ser transferido se não regularizado.
11. Contrato de gaveta não tem valor legal para terceiros.
12. Casas em loteamentos irregulares podem demorar décadas para regularizar.
13. Terrenos com matrícula antiga ou transcrição podem gerar insegurança jurídica.
14. Imóveis de marinha têm regras e cobranças específicas da União (Secretaria do Patrimônio da União).
15. Averbada a construção? Se não estiver, o imóvel pode valer menos na avaliação.
16. O zoneamento urbano pode impedir construções futuras ou limitar reformas.
17. A presença de servidões (como passagem ou esgoto) pode desvalorizar o imóvel.
18. Documentos falsos ainda circulam – confirme sempre com o cartório de origem.
19. Alguns imóveis possuem restrição ambiental não visível nos documentos principais.
20. A escritura não transfere a propriedade – é o registro na matrícula que o faz.
Loteamento Irregular
Um loteamento irregular é aquele que até pode ter autorização da prefeitura para existir, mas não cumpriu todas as exigências legais, como: Falta de registro no Cartório de Imóveis; Ausência de infraestrutura mínima (ruas, esgoto, água, energia); Não segue as regras do plano diretor ou leis de parcelamento do solo.
"Meu trabalho não é vender imóveis, e sim proteger pessoas de escolhas erradas que podem custar suas economias de uma vida."
Loteamento Clandestino
Um loteamento clandestino é ilegal desde o início. Foi feito sem nenhuma autorização do poder público e nunca poderia ter sido aberto ao público. O dono dividiu a terra sem pedir aprovação da prefeitura; Vendeu os lotes sem registro e sem cumprir leis urbanas; Pode estar em áreas proibidas (APP, áreas de risco, etc.).
Histórias Reais de Atendimento
Imóvel Próximo de Rodovia
Um cliente fez uma consulta ao Cartório. Na época, fui eu quem o atendeu. O imóvel ficava próximo à rodovia.
Passei todas as orientações e recomendei que ele procurasse os órgãos competentes para verificar a viabilidade de construção — informação que, inclusive, não é de competência do Cartório.
Moral da história: o cliente fechou negócio, registrou a escritura pública, mas não conferiu a viabilidade antes da compra.
Resultado: o cliente gastou R$ 80.000,00 em um imóvel próximo à rodovia e não pôde construir absolutamente nada.
Imóvel Rural por Contrato
Realizei o atendimento na recepção da Serventia, quando atuava como Oficial Substituto.
Um advogado buscava informações sobre a compra de um imóvel rural realizada por meio de contrato particular — o famoso “contrato de gaveta”.
Orientei que procurasse o proprietário para regularizar a situação e fazer os ajustes necessários para o correto parcelamento da área rural.
Mas o negócio já havia sido fechado informalmente.
Moral da história: ao procurar o proprietário, descobriu que o mesmo já estava negociando o mesmo imóvel com outra pessoa.
Vários Imóveis por Contrato
Durante um atendimento, recebi dois clientes: o comprador e o vendedor de uma negociação envolvendo mais de 20 imóveis rurais. A intenção era reunir todas as áreas em um único imóvel, formando uma fazenda.
O negócio já havia sido fechado há algum tempo, com base apenas em contratos particulares de compra e venda.
Moral da história: todos os imóveis estavam hipotecados a uma instituição financeira (o banco).
O custo para resolver todas as pendências inclusive para fazer retificação de registro e deixar a matrícula atualizada, ultrapassava R$ 300.000,00.
"EU poderia passar meses contando histórias assim de pessoas que fizeram negócios ruins."
Cautela e Paciência
1. Vai comprar um imóvel? Visite o bairro em diferentes horários e dias: manhã, tarde e noite, dias de sol e de chuva, feriados e finais de semana. Isso permite avaliar o fluxo de pessoas, trânsito, segurança e dinâmica da região.
2. Evite fechar negócio aos finais de semana. Cartórios, prefeituras e órgãos públicos estão fechados — o que impede a verificação de documentos essenciais.
3. Desconfie de pressa para fechar negócio. Qualquer compra segura exige análise completa de documentos, do imóvel e de possíveis ônus ou pendências.
4. Quase sempre a matrícula do imóvel precisa de atualização. Verifique a qualificação objetiva (dados do imóvel) e subjetiva (dados do proprietário).
5. Atenção com imóveis na planta. Muitos empreendimentos foram vendidos e jamais entregues. Analise a incorporadora, histórico, prazos e documentação no cartório de registro de imóveis.
6. Comprando com corretores ou imobiliárias? Verifique se são registrados no CRECI, se possuem site, redes sociais e histórico de atuação. Muitos são excelentes profissionais, mas outros sequer entendem a estrutura de uma matrícula imobiliária.
"Tem negócio que a melhor coisa é não fechar.
Livramento também é lucro."
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