27 Dicas Imobiliárias

1. Todo imóvel regularizado deve possuir registro no Ofício de Registro de Imóveis, ou seja, deve ter matrícula própria. Sem matrícula, há grandes chances de o imóvel estar irregular.

3. Antes de analisar dezenas de imóveis e perder tempo, defina o que realmente cabe no seu orçamento. Assim, você mantém o foco nas opções compatíveis com a sua realidade financeira.

5. Visite o imóvel em diferentes horários: pela manhã, à tarde e à noite, além de dias de sol e de chuva. Verifique como é o acesso ao imóvel, a segurança da região, a iluminação das ruas, a vizinhança e o nível de barulho no bairro. Também avalie o que o bairro e a cidade oferecem para você e sua família, como escolas, pontos de ônibus, proximidade do trabalho, hospitais, comércio local e opções de lazer.

7. Na compra de terrenos, lotes e casas, redobre a atenção ao zoneamento da região. Dependendo da área, podem ser autorizadas construções de prédios ao lado do imóvel, o que pode comprometer a privacidade, a incidência solar, a valorização e até dificultar uma futura venda.

9. Comprar um imóvel não significa apenas assinar o contrato e concluir a negociação. Existem diversos custos e taxas envolvidos, que variam conforme a categoria do imóvel: urbano, rural, em condomínio ou de marinha. Entre eles estão ITBI, IPTU, Escritura Pública, Registro de Imóveis, condomínio e outras obrigações específicas, como INCRA, NIRF, CAR, ITR, Laudêmio, etc. Por isso, é fundamental analisar todos os custos envolvidos antes de fechar negócio, evitando surpresas financeiras no futuro. 

11. Qualquer tipo de imóvel sem matrícula, ou seja, sem registro no Ofício de Registro de Imóveis, provavelmente está irregular ou possui pendências documentais. Por isso, fique atento e sempre verifique a situação da matrícula antes de fechar qualquer negócio imobiliário.

13. Um dos requisitos essenciais antes de fechar o negócio e realizar a Escritura Pública definitiva é elaborar um contrato entre as partes, contendo tudo o que foi acordado na negociação.

O contrato deve detalhar informações sobre o imóvel, matrícula, valores, forma de pagamento, existência ou não de intermediação por corretor de imóveis, valor da comissão, prazos e como será realizada a escritura pública. Caso o imóvel seja vendido com móveis ou outros itens, tudo o que permanecer no imóvel também deve constar no contrato.

Após a assinatura, é recomendável levar o documento ao Tabelionato de Notas para reconhecimento das assinaturas, garantindo mais segurança e transparência para ambas as partes caso surjam problemas futuros na negociação.

É importante reforçar que esse contrato não transfere a propriedade do imóvel. Ele representa apenas o acordo firmado entre as partes, estabelecendo todas as condições da negociação de forma clara e documentada.

A transferência definitiva do imóvel ocorre somente após a lavratura da Escritura Pública e o devido registro no Ofício de Registro de Imóveis competente.

15. Toda negociação imobiliária deixa registros nos órgãos públicos e sistemas de fiscalização. Atualmente, operações envolvendo imóveis são acompanhadas e compartilhadas entre diversos órgãos, como Tabelionatos de Notas, Registro de Imóveis, Prefeituras, instituições financeiras e Receita Federal.

Informações sobre compra, venda, valores negociados, pagamentos, escritura, registro, ITBI, IPTU e movimentações financeiras podem ser transmitidas e cruzadas automaticamente pelos sistemas de fiscalização. Isso ocorre por meio de declarações obrigatórias e mecanismos de controle patrimonial, tributário e prevenção à lavagem de dinheiro.

Por esse motivo, é fundamental que toda negociação imobiliária seja realizada de forma legal, transparente e com documentação correta. Evite contratos informais, pagamentos sem comprovação ou valores diferentes dos efetivamente negociados, pois isso pode gerar problemas fiscais, jurídicos e financeiros no futuro para ambas as partes.

17. Consulte os riscos da região antes de comprar o imóvel. Não basta apenas analisar o imóvel em si. Também é fundamental verificar as condições da região e os possíveis riscos existentes no local.

Consulte a Prefeitura Municipal e órgãos responsáveis para identificar áreas com histórico de deslizamentos, enchentes, alagamentos e problemas estruturais, principalmente em imóveis localizados próximos de encostas, morros, rios e áreas de risco.

Pesquise também sobre a cidade e o bairro na internet, procure notícias antigas, registros de enchentes e problemas urbanos. Conversar com moradores, vizinhos e comerciantes da região pode revelar informações importantes que muitas vezes não aparecem na documentação do imóvel.

Esgote todos os meios de pesquisa antes de fechar negócio. Uma análise preventiva pode evitar grandes prejuízos financeiros, desvalorização do imóvel e futuras dores de cabeça para você e sua família.

19. Em caso de dúvidas, consulte a legislação aplicável ao imóvel. É fundamental conhecer as normas que regulamentam os imóveis no município e no estado onde a propriedade está localizada.

Consulte a legislação municipal relacionada a zoneamento, uso do solo, loteamentos, desmembramentos, construções e regularização imobiliária. Também é importante analisar o Código de Normas do Estado, que traz orientações e procedimentos aplicáveis aos serviços notariais e registrais envolvendo imóveis.

Além disso, existem leis federais de grande importância para a segurança jurídica das negociações imobiliárias, como a Lei de Registros Públicos, a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (loteamentos) e a Lei de Incorporação Imobiliária. Essas normas estabelecem regras fundamentais sobre documentação, registros, incorporações, loteamentos e direitos relacionados aos imóveis.

Buscar informação e compreender a legislação evita erros, reduz riscos e proporciona muito mais segurança na hora de comprar, vender ou investir em imóveis.

21. Incorporação Imobiliária: É a atividade destinada à construção e comercialização de edificações compostas por unidades autônomas futuras, como apartamentos, salas comerciais e condomínios.

Para que os futuros apartamentos possam ser vendidos legalmente, a incorporação imobiliária deve estar previamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme determina a Lei nº 4.591/1964. Esse registro ocorre mediante a apresentação de diversos documentos, como matrícula do imóvel, projeto aprovado, memorial descritivo, certidões e memorial de incorporação.

Somente após o registro da incorporação o incorporador está autorizado a anunciar, prometer vender ou comercializar as unidades futuras. O objetivo é garantir segurança jurídica aos compradores, assegurando a regularidade do empreendimento, a identificação das unidades autônomas, das áreas comuns e das obrigações do incorporador.

23. Loteamento Irregular: É aquele que iniciou algum procedimento legal, porém foi implantado em desacordo com as exigências do poder público ou sem o cumprimento integral das obrigações legais. Pode apresentar ausência de infraestrutura, pendências documentais ou falta de regularização completa.

25. Registro de Imóveis: O Registro de Imóveis é o órgão responsável por dar publicidade, autenticidade, segurança jurídica e eficácia aos atos relacionados aos bens imóveis. É por meio dele que se formalizam direitos como propriedade, compra e venda, financiamentos, hipotecas, loteamentos, incorporações e demais atos imobiliários.

Cada imóvel possui uma matrícula própria, considerada sua “certidão de nascimento”, onde ficam registrados todo o histórico do bem, seus proprietários, características, alterações e eventuais ônus ou restrições.

Somente com o registro no Cartório de Registro de Imóveis ocorre a efetiva transferência da propriedade imobiliária, conforme estabelece a legislação brasileira. Assim, contratos particulares ou escrituras públicas, sem o devido registro, não são suficientes para transferir juridicamente a propriedade do imóvel.

O sistema registral tem como principal finalidade garantir segurança jurídica às relações imobiliárias, protegendo proprietários, compradores, investidores e terceiros interessados.

27. Tabelionato de Notas: O Tabelionato de Notas é o órgão responsável pela formalização e autenticação de atos jurídicos, conferindo segurança, autenticidade e validade aos documentos e negócios realizados pelas partes.

Entre suas principais atribuições estão a lavratura de escrituras públicas, procurações, testamentos, atas notariais, reconhecimento de firmas e autenticação de documentos. No âmbito imobiliário, o tabelionato possui papel fundamental na elaboração das escrituras públicas de compra e venda, doação, permuta, inventário, entre outros atos relacionados aos imóveis.

Entretanto, a escritura pública lavrada no Tabelionato de Notas, por si só, não transfere a propriedade do imóvel. Para que a transferência se concretize juridicamente, o título deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis competente para o devido registro na matrícula do imóvel.

Dessa forma, o Tabelionato de Notas atua na formalização da vontade das partes e na validade do ato jurídico, enquanto o Registro de Imóveis é responsável pela constituição, publicidade e efetiva transferência dos direitos reais sobre o imóvel.